Губкинские общественники встретились с заместителем директора департамента – заместителем главного государственного жилищного инспектора ЯНАО Ингой Михайловной Панчешной. Встреча была посвящена вопросам взаимодействия собственников жилья с управляющими компаниями.

Инга Панчешная: «С управляющими компаниями нужно не воевать, а конструктивно работать»

Порядок там, где грамотные собственники

Тема ЖКХ не теряет своей актуальности на протяжении десятилетий. А сейчас она особенно горячая, поскольку россиянам приходится перестраиваться под новые реалии, когда каждый должен стать полновесным хозяином своей собственности, выстраивать отношения с управляющими компаниями и поставщиками коммунальных ресурсов, изучать соответствующее законодательство, чтобы знать свои права и обязанности в части содержания своего и общего имущества. Как показывает практика, до сих пор многие считают, что их собственность заканчивается на пороге квартиры, а все, что находится за дверью, – это чужое. Отсюда немало проблем и во взаимоотношениях с коммунальщиками, соседями и в собираемости платежей за жилищные и коммунальные услуги.

Обо всем этом шла речь на встрече: общественники задавали вопросы, Инга Михайловна давала обстоятельные ответы.

– Инга Михайловна, куда гражданам обращаться, если у них есть вопросы в части жилищно-коммунальной сферы?
– Департамент государственного жилищного надзора регулярно проводит личные приемы. У нас пять отделов в городах округа и центральный отдел в Салехарде. Консультации даем как на личном приеме, так и по телефону (все номера можно найти на официальном сайте департамента). Если наберется несколько человек, желающих задать вопросы, можем провести личный прием в вашем городе. Такую встречу можно организовать как через вашу управляющую компанию, так и через органы местного самоуправления.

Также вы можете позвонить, уточнить, как можно получить консультацию. Если после консультации мы понимаем, что по вашему вопросу необходимо провести проверку, мы рекомендуем письменно обратиться в департамент, поскольку проверки мы вправе проводить только по письменному обращению. Подать его можно как лично, так и через государственную информационную систему ГИС ЖКХ, а также отправить по почте.

– А можно обратиться через электронную почту?
– На электронную почту можно направить вопрос, но на электронное обращение мы дадим только разъяснение, а проверку провести не сможем – это запрещено законодательством.

– Если люди недовольны работой управляющей компании, что делать?
– Хочу отметить, что сегодня жилищным законодательством (статья 161.1 Жилищного кодекса РФ) установлена обязанность у собственников создать совет многоквартирного дома, который и будет вплотную работать с управляющей компанией, с надзорными органами и органами местного самоуправления, и тогда управление домом будет намного эффективнее.

И мы такие примеры знаем. Сегодня законодательство направлено на то, чтобы совет дома подписывал все акты. Но в случае, когда граждане ведут себя пассивно, не выбран совет дома, управляющая компания может чьи угодно подписи ставить под актами.

Если граждане недовольны работой управляющей компании, в любой момент общее собрание жильцов вправе избрать другую. Опять же, если есть совет дома, есть председатель совета, который может пройти по другим управляющим компаниям, узнать, какой у них тариф, за какие деньги они будут содержать ваше имущество, и выйти к жильцам с предложением, какую управляющую компанию можно выбрать. Когда же граждане пассивны, приходится органам местного самоуправления проводить открытый конкурс и выбирать управляющую компанию без вашего волеизъявления.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности, нужно сразу составлять акт о непредоставлении качественных услуг, который подпишет председатель совета дома, жильцы, иначе впоследствии вы не докажете, что услуга не предоставлялась или предоставлялась некачественно.

При этом нужно четко знать, что прописано в вашем договоре управления, какие услуги. Как показывает практика, зачастую люди договор не читают, жалуются на невыполнение услуг, а их просто-напросто нет в договоре. Например, всю зиму не чистят автостоянку. Оказывается, жильцы понятия не имеют, где границы их земельного участка. Если автостоянка не входит в границы вашего земельного участка, какие могут быть претензии к управляющей компании? Нужно понимать, что входит в состав общего имущества, которым управляют. Прежде всего, в договоре управления первым приложением, как правило, идет состав общего имущества. Нужно знать, что управляющая компания собирается обслуживать, содержать и ремонтировать в вашем доме. Прежде чем что-то требовать или жаловаться, разберитесь, какой договор вы подписали.

– А если нет совета дома – многие комнаты в общежитии сдаются, владельцев нет, нет возможности провести собрание, выбрать совет, – а уборка не выполняется, хотя даже график есть? Что делать?
– Вы можете общим собранием жильцов закрепить ответственное лицо, которое от вашего имени вправе подписывать акты. Для принятия решения достаточно большинства голосов присутствующих на собрании. Собрание можно провести не только в очной, но и в заочной форме.

– Есть ли какой-то документ, где прописано все, что может быть включено в договор?
– Есть. Что включается в договор управления? По желанию собственников можно включить все, но цена вопроса будет соответствующая. Существует постановление правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Этот перечень обязательно должен быть в договоре. И даже если управляющая компания его не прописала, выполнять этот минимум работ она обязана. Все, что свыше минимального перечня, предлагается собственникам за отдельную плату. В этом документе содержится перечень работ, а стоимость, сроки и периодичность выполнения прописываются в договоре управления.

С чем столкнулась в Губкинском: граждане отказываются от уборки подъездов. А эта услуга, между прочим, в перечне обязательных, ее нельзя исключить. И в случае обращения граждан по поводу ее невыполнения мы оштрафуем управляющую компанию.

Есть еще правила технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170. Это, можно сказать, настольный справочник для управляющих компаний, по которому мы можем увидеть, какие работы и в какие сроки должны выполняться. Там все прописано: что проводить при подготовке к зиме, как содержать территорию, фундаменты, крыши, стены и все остальное, даже в наших климатических условиях.

Когда управляющая компания приходит управлять многоквартирным домом, она обязана его обследовать, составить акт о том, в каком он состоянии и что необходимо сделать в первую очередь для приведения вашего дома в надлежащее техническое состояние. Самый популярный вопрос у граждан – когда будет выполнен косметический ремонт, но зачастую граждане даже не знают, в каком состоянии инженерные сети у них под домом, чердак и так далее. Возможно, их состояние таково, что требуется ими заняться в первую очередь.

Вы как собственники жилья должны инициировать ежегодное собрание, на котором сами утвердите перечень необходимых работ на год, а специалисты управляющей компании должны подсказать, что в первую очередь нужно сделать. Таким должен быть подход.

– Могут ли жильцы запросить у управляющей компании для ознакомления акт обследования дома?
– Собственники вправе запросить любую документацию, касающуюся содержания их дома.

– В правилах управления многоквартирным домом указано, что во всех подъездах должны быть размещены информационные стенды со всей необходимой для жильцов информацией. У нас их нет. За чей счет их должны установить: жильцов или управляющей компании?
– Установить должна управляющая компания. Это все входит в тариф.

– Как организовать ремонт крыши? С чего начать?
– После обращения жильцов управляющая компания должна немедленно устранить течь. Затем должны поставить жильцов в известность, что необходимо закупить для ремонта и сколько времени понадобится для проведения работ.

Если требуется проведение капитального ремонта крыши, жильцы должны решить это совместно с управляющей компанией. Она подготовит акт обследования, по которому видно, что вам требуется.

– Часто управляющие компании объясняют невозможность выполнения каких-либо работ неплатежами жильцов. Правомерно ли это? В итоге страдают добросовестные плательщики.
– Управляющая компания – коммерческая организация. Приходя управлять вашим домом, она должна просчитывать свои риски. Так что это не аргумент. Они вправе взыскивать долги в судебном порядке.

Но и жильцы могут им помочь. Когда есть совет дома, вы можете вместе бороться с неплатежами. Есть практика, когда злостных неплательщиков приглашают на совет дома, разбирают ситуацию. Возможно, людям нужна какая-то помощь, и вы, соседи, можете помочь. Может, должник пойдет работать в управляющую компанию, например дворником, чтобы погасить задолженность. Это часто практикуется. Были случаи, когда хватало беседы на совете дома, чтобы неплательщик начинал гасить долг.

Есть еще в гражданском законодательстве такое понятие, как систематическое нарушение законных прав и интересов других граждан (статья 293 Гражданского кодекса РФ). Это касается случаев, когда граждане портят общее имущество либо ведут себя так, что невозможно жить с ними рядом, систематически нарушают законные права и интересы других собственников. Если все это зафиксируют совет дома, участковый, будет достаточно материала, чтобы председатель совета дома обратился в органы местного самоуправления, а те – в суд с иском о продаже квартиры злостного нарушителя с публичных торгов. После продажи квартиры гражданину вернут деньги, за вычетом всех затрат. И такие прецеденты уже созданы.

– Действительны ли квитанции, в которых отсутствуют данные (ФИО) собственника, а есть только адрес и расчетный счет управляющей организации? Также в квитанциях отсутствуют или указаны неверные данные об общей площади дома и местах общего пользования, что влияет на начисления.
– Форма платежного документа сегодня утверждена приказом Минстроя № 43/пр от 26 января 2018 г. Если не указаны фамилия, имя, отчество, документ все равно законен, просто недолжным образом оформлен. Необходимо обратиться либо в управляющую компанию, либо к платежному агенту (у нас это ЕРИЦ), чтобы устранить недочет.

В июле вышли новые документы, которыми внесены изменения в Правила предоставления коммунальных услуг (постановление правительства РФ от 06.05.2011 № 354), и теперь управляющая организация или кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, обязаны предоставлять ресурсоснабжающим организациям сведения, необходимые для начисления платы за коммунальные услуги не позднее чем за 5 рабочих дней до начала оказания коммунальной услуги. За несвоевременную передачу и неверную информацию предусмотрена ответственность управляющих компаний. Если по этой причине ресурсоснабжающая организация неправильно начислит плату, будут идти штрафные санкции в отношении управляющей компании.

Если гражданам неправильно была начислена плата, они имеют право обратиться с заявлением в ту или иную организацию, и им обязаны выплатить 50 % штрафа от излишне уплаченной суммы. Этот штраф перекладывается на управляющую компанию, если неверные начисления сделаны по ее вине.

– Поставщики жилищно-коммунальных услуг обязаны зарегистрироваться на сайте ГИС ЖКХ или это только рекомендация? Я не могу оплачивать услуги своей управляющей компании через эту систему, потому что лицевой счет там не зарегистрирован.
– Обязанность существует, и штрафные санкции в этой части предусмотрены. Если ваша компания не зарегистрирована, обратитесь, узнайте, в чем причина. Возможно, просто на данный момент нет технической возможности. Есть 114-й приказ Министерства строительства и ЖКХ, в котором указаны сроки, периодичность размещения информации в ГИС ЖКХ, и там же ответственность всех, кто обязан это делать.

– У нас за домом есть игровая площадка, за ней никто не ухаживает. Что делать? Мы сами убираем, сами красим.
– И это тоже неплохо – субботники никто не отменял, это же для ваших детей. Если площадка расположена на вашей придомовой территории, она может принадлежать не вам, а может быть вообще бесхозной или в собственности муниципалитета, строителей, которые строили этот дом. Если она ваша, то должна быть в составе общего имущества. Если ее нет в вашем приложении к договору управления многоквартирным домом, вы не несете за нее ответственность и не платите за содержание. Дальше разбираемся, на чьей земле она стоит. Если на землях общего пользования – за нее отвечает муниципалитет. Даже если она бесхозная, муниципалитет обязан весь бесхоз принять на баланс, а потом может и передать жильцам при их согласии.

– Администрация устанавливает пандусы для маломобильных групп населения, недавно для ветерана установили дорогостоящий подъемник. Кто и за чей счет должен их содержать? Это является общедомовым имуществом?
– Вопрос неоднозначный и судебной практики по нему пока еще нет. Можно провести аналогию с детскими площадками: если граждане выразят желание принять в состав общего имущества, то принимаете, если нет – то оплачивать их содержание будут органы местного самоуправления.

– Как правильно обратиться в управляющую компанию? Что делать, если не реагируют на обращения?
– В этом году вступили в силу изменения в Правила управления многоквартирными домами, касающиеся деятельности аварийно-диспетчерских служб (постановление правительства РФ от 27 марта 2018 г. № 331). Ваш разговор с диспетчером должен записываться. Диспетчер должен объяснить, в какое время будет устранена ваша проблема. Если вы не можете дозвониться, они обязаны вам перезвонить. Обязательно записывайте фамилию диспетчера и номер своей заявки. Если по вашей заявке не предприняты меры, вы вправе обратиться в наш орган жилищного надзора и предоставить сведения: номер заявки, дату подачи, фамилию диспетчера. Можно с заявлением обратиться в управляющую компанию. Обязательно копию заявления оставляете себе, иначе потом не докажете, что обращались в управляющую компанию. В свою очередь, они обязаны регистрировать все ваши заявления, и журнал должен быть прошитый, чтобы мы как надзорный орган пришли и увидели, что сделано по вашему заявлению.

– Нужно ли писать заявление, чтобы пересчитали неправильно начисленную плату за жилищные услуги?
– В 491-х правилах (постановление правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491) утверждены правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае неоказания услуг надлежащего качества. Составляем акт в произвольной форме, который подписывают несколько жильцов. Он и будет являться основанием для перерасчета. Если вы приглашали представителя управляющей компании, чтобы составить акт, а он не явился, этот факт тоже следует указать в документе.

Кстати, общее собрание жильцов может назначить людей или человека, которые будут подписывать акты о приемке выполненных работ, все остальные подписи тогда будут недействительными.

– С февраля управляющая компания не восстанавливает общедомовой узел учета, ЕРИЦ начисляет расход воды по нормативу. В какие сроки должны были восстановить работу узла учета?
– По законодательству прибор учета не может не работать более 2 месяцев. Отвечать за это должна управляющая компания, поскольку они берут деньги за обслуживание вашего имущества. Далее, если ресурсоснабжающая организация видит, что более двух месяцев идет начисление по нормативу и собственники не предпринимают никаких действий по восстановлению работоспособности прибора учета (а от вашего лица это управляющая компания не предпринимает, но начисление продолжает), то у обеих организаций по закону № 261-ФЗ наступает ответственность.

И сегодня мы уже выиграли соответствующие суды по Губкинскому.

Прибор должен постоянно работать. Даже на время поверки управляющая компания должна установить запасной прибор.

Подытоживая встречу, Инга Михайловна подчеркнула, что с управляющими компаниями нужно не воевать, а конструктивно работать. А для этого просто необходимо повышать грамотность в сфере ЖКХ и активность собственников.

Всю интересующую информацию, нормативную базу вы можете найти на официальных сайтах департамента госжилнадзора ЯНАО dgjn.yanao.ru и Минстроя www.minstroyrf.ru. На министерском сайте есть большой раздел для граждан с ответами на наиболее часто задаваемые вопросы.

Помните, что собственники жилья – вы, и вы в рамках закона принимаете решения, как управляющая компания должна содержать ваше имущество.